Fideicomiso vs Sociedad Mexicana: cómo decidir si compras varias propiedades

Mérida está fuera de zona restringida (50 km de costa o 100 km de frontera), por lo que un extranjero puede comprar directo en su nombre, sin fideicomiso. Pero si planeas adquirir múltiples propiedades en México (incluyendo costa), vale la pena considerar una sociedad mexicana.

Cuándo el fideicomiso sigue siendo lo correcto

Compras 1–2 propiedades en zona restringida.
No necesitas estructura corporativa.
No esperas vender en menos de 5 años.
Quieres simplicidad.

Costos fideicomiso:

Setup: $2K–$3K USD una vez.
Anual: $500–$800 USD.

Pros: simple, protección legal sólida, transferible. Contras: costo recurrente, no consolida múltiples propiedades.

Cuándo conviene sociedad mexicana (S.A. de C.V. o S. de R.L.)

Compras 3+ propiedades, aunque sea a lo largo de 5–10 años.
Quieres facturar rentas vacacionales con régimen fiscal optimizado.
Estructuras inversiones con socios.
Anticipas vender propiedades en plazo corto-medio.

Costos sociedad:

Constitución (notario + permisos): $1.5K–$3K USD una vez.
Contador mensual: $80–$200 USD.
Anual (declaraciones, mantenimiento): $1.2K–$3K USD.

Pros: consolida propiedades, optimiza fiscalidad rentas, sin restricción zona costera, IVA acreditable en algunos casos. Contras: burocracia mensual, requiere contador local, dos titulares (socios) mínimo.

Cuándo no conviene ninguna y compras directo

Si compras 1 propiedad en Mérida (fuera zona restringida) para uso personal sin planes de renta:

Compra directa a tu nombre.
Sin fideicomiso, sin sociedad.
Solo necesitas: pasaporte, RFC, notario.

Esta es la opción más barata y simple para ese caso específico.

Fiscalidad de rentas vacacionales (importante si rentas)

México grava rentas con dos modalidades:

Régimen general (sociedad): ISR 30% sobre utilidad neta + IVA 16% acreditable.
Régimen plataformas tecnológicas: Airbnb/Booking retienen ISR 4% + IVA 8% por ti. Simple pero menos optimizable.
Persona física con actividad empresarial: ISR 1.92–35% según ingresos.

Si tu propiedad genera $20K USD/año en rentas, la diferencia entre régimen general bien estructurado y plataformas puede ser $2K–$5K USD anuales a tu favor. La sociedad se paga sola.

Errores comunes

Comprar directo en zona restringida pensando que la SRE no se va a enterar. Sí se entera. La operación se anula y pierdes el dinero.
No declarar rentas Airbnb. SAT cruza datos con plataformas. Multas de 50–80% del impuesto omitido + actualización + recargos.
Usar prestanombres. Ilegal y los recientes cambios fiscales lo penalizan más fuerte. No vale el riesgo.
No tener RFC desde el día 1. Sin RFC no facturas, no acreditas IVA y los notarios complican operaciones.

Cómo lo planteamos

En la primera llamada con cualquier comprador serio que considera múltiples propiedades, llamamos al contador local (lo conocemos hace años) para diseñar la estructura desde el inicio. Eso evita 95% de los dolores de cabeza posteriores.

Si tienes la duda de qué estructura conviene en tu caso, agendamos 30 min y resolvemos antes de firmar nada.